04/10/2024 PLENO ORDINARIO 16 DE SEPTIEMBRE DE 2024
SÉPTIMO.- EXPEDIENTE 1796/2024. APROBACIÓN DEFINITIVA DEL DOCUMENTO DENOMINADO PROPUESTA DE DELIMITACIÓN DE ACTUACIÓN DE TRANSFORMACIÓN – DATU DEL ÁMBITO UUI-2 “PAGO DE ENMEDIO”.
Pineda, formula propuesta de aprobación de forma definitiva del documento denominado PROPUESTA DE DELIMITACIÓN DE ACTUACIÓN DE TRANSFORMACIÓN – DATU DEL ÁMBITO UUI-2 “PAGO DE ENMEDIO, redactado por los arquitectos, D. Antonio González Ramírez y D. Joaquín González Ramírez, Colegiados 517 y 322 del COA de Córdoba, a iniciativa de este Ayuntamiento, como propietario del Ámbito UUI-2 “PAGO DE ENMEDIO”, junto con la “Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía” (AVRA) y Soderin Veintiuno Desarrollo y Vivienda, SAU” (SODERIN), a la vista del informe emitido tanto por la Delegación Territorial de Sevilla, como de las observaciones planteadas por la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía, ambas de la Consejería de Fomento, Articulación del territorio y Vivienda, descrito en el encabezamiento.
Por el Sr. Concejal del grupo mixto vox, Amador Martínez García, expone que estamos ante un primer paso necesario para los desarrollos de estos suelos pertenecientes al segundo sector de Pago de Enmedio. El Sr. delegado nos dio una extensa y clara explicación del documento urbanístico en el seno de la comisión informativa. Con ello, se delimita el ámbito de actuación. Existe un informe del Arquitecto municipal favorable para la aprobación definitiva de este DATU, que es un documento muy completo. Votaremos a favor.
Por la Sra. concejal del grupo municipal con IU-Podemos, Doña Sheila Guerrero Garzón, expone que las cuestiones urbanísticas y ésta que se trae hoy aquí, a la gente que nos escucha, pueden sonarle a chino mandarín, por complicadas, alejadas y laberínticas. Para que se nos entienda, lo que aquí se debate, como ya se ha dicho, es el trámite previo a Intervenciones pleno 15 septiembre debatir qué se va a construir. El estudio plantea cuatro alternativas, diversos informes que dicen que todo está bien en este paso y que para los pasos siguientes, deben hacerse determinados ajustes o pedir otros informes. No es nuevo el debate sobre la conveniencia, oportunidad y destino de Pago de Enmedio, pero es nuestra responsabilidad aterrizar sobre los datos existentes.
El primer dato es la crisis de vivienda que se vive. Según cifras oficiales, el 85% de los jóvenes menores de 30 años, viven con sus padres, al igual que 7 de cada 10 jóvenes con empleo. La edad de emancipación, en nuestro país, es de 30,4 años de media. Y es que encontrar una vivienda asequible para comenzar la vida adulta, aún trabajando, es materialmente imposible.
La memoria presentada por Arquitae, empresa responsable del estudio, además nos ofrece otro dato de gran importancia: la población rinconera de entre 20 y 34 años disminuye visiblemente (casi en un 25%) por la inexistencia de vivienda con un precio ajustado, por lo que se van a otros municipios a buscarla. En plata: no hay casas para sus bolsillos y por tanto, se han ido a otros pueblos a hacer vida.
Esta tensión del mercado, unida a los precios y al desarrollo del área de oportunidad marcada en su día por la Junta, dibujan una ocasión para reescribir la localidad en el libro de familia de nuestros vecinos. Por dos motivos: un paulatino envejecimiento de la población, que hay que corregir, formando familias nuevas —y es en estas edades de 20 a 34 cuando la gente piensa en hacerlo—, y la necesidad de viviendas que bajen los precios un poco más a tierra.
Vemos con muy buenos ojos, por otra parte, el porcentaje de vivienda pública, y entre ella, los distintos regímenes de protección, sin que haya entre ellas y la vivienda libre una desproporción en tamaño o dotaciones y nos alegra que esto pueda suponer un aldabonazo en las políticas de vivienda.
Y ahora, saco el martillo. Leyendo toda la información, profusa, nos encontramos con las alegaciones de AVRA, dependiente de la Junta de Andalucía y propietaria de gran parte del suelo, en las que rechazan cada una de las partes justificativas y optan por la Alternativa Cero, en otras palabras, quedarse mano sobre mano porque para qué vamos a hacer vivienda pública destinada a la gente. Las contestaciones del arquitecto municipal a dichas alegaciones nos parecen acertadas, a las que nos adherimos, sumando el hecho político de que, con esto, la Junta de Andalucía, a través de AVRA, solo deja ver sus vergüenzas, algo que, aunque no nos extraña viendo lo visto, no deja de ser desolador. Este Grupo Municipal, como ya ha manifestado en numerosas Intervenciones pleno 15 septiembre ocasiones, se posiciona totalmente a favor de la vivienda pública, y no podemos dejar pasar que un organismo público dedicado a la promoción y gestión de vivienda pública prefiera no hacer vivienda pública. El chiste, como popularmente se dice, se cuenta solo.
Déjenme, a los que nos escuchan, que les resuma el menú: la urbanización de Pago de Enmedio, uniendo Rinconada y San José, con un 60% de vivienda pública, entre el ayuntamiento, Soderin y AVRA, destinada a jóvenes y con precios asequibles.
Podemos debatir y debatiremos, en los pasos adecuados, las formas y números de las alternativas elegidas, intentando siempre arrimar la sardina a lo público, no lo duden, pero hoy, en este trámite, votamos por su continuación.
Por la Sra. concejal del grupo popular, Doña Joanna Moreno Morata, expone que como manifestamos en la comisión de urbanismo de la semana pasada, una vez analizada la documentación, revisado el informe técnico y jurídico de este Ayuntamiento y tras la exposición por el concejal delegado, entendemos conveniente y necesaria la aprobación de esta propuesta en los términos expuestos. Anticiparnos para facilitar todo lo posible un desarrollo ordenado de nuestro municipio y mejorar el acceso a la vivienda para todos los rinconeros y quienes elijan nuestro pueblo para vivir. Por ello, anunciamos que votaremos a favor de la propuesta.
Por el Sr. Concejal delegado de Ordenación del Territorio, Francisco Manuel Díez Pineda, expone que damos el primer paso para desarrollar la unidad urbanística integrada de Pago de Enmedio, dos. Y viene como consecuencia del desarrollo la U.U.I primera, en el que ya se tiene visualizado el nivel de desarrollo de dotaciones como el nivel de oferta tanto de suelo de uso residencial como terciario. Quizás adolecemos de la participación activa de AVRA y de la Junta en relación a su manzana en esta fase, porque está pendiente de ejecutar la promoción de viviendas protegidas. Por ello, a la vista del desarrollo que actualmente presenta la UU1 nos invita a poner en carga el desarrollo de este documento urbanístico que es la fase previa para posteriormente redactar y tramitar el plan parcial y en de se recogerá toda la ordenación de la ordenación pormenorizada de este sector, que tiene una superficie de 98 hectáreas, que es un objetivo clave y estratégico del gobierno municipal.
Este objetivo sobre la UUI-2 se sustenta en dar continuidad a las acciones que nos lleva a la unión física de ambos núcleos poblacionales, al mismo tiempo de promover suelo público, al ser los propietarios dos administraciones públicas y que estará a disposición de las futuras generaciones de este municipio y todas aquellas familias que vengan a residir a la localidad.
Este documento establece una serie de objetivos así mismo, y el primero es establecer el ámbito de delimitación o límites de actuación de los suelos que serán objeto de ordenación pormenorizada. establece igualmente las bases de la ordenación y finalmente estable las bases para la ejecución, así como la gestión, evaluación y la proyección económica, para que el desarrollo urbanístico sea viable.
El documento contiene y describe todos y cada uno de los aspectos necesarios y relevantes que se requiere y sobre la base del marco normativo, esto es la LISTA, la GICA, POTAUS, PGOU de La Rinconada y plan de sectorización de la UUI-1 "Pago de Enmedio y contiene un apartado que desarrolla los antecedentes muy ordenados y didáctico para su comprensión.
El documento de ordenación, contempla tres alternativas o escenarios, al eliminarse una cuarta, por el informe favorable emitido por la Consejería de Ordenación del Territorio y Urbanismo, por entender que estaba fuera del rango del POTAUS.
En esas tres alternativas se describen tres parámetros urbanísticos, que son claves, para la ordenación pormenorizada que vendrá del Plan Parcial. El primer parámetro es la densidad, que estará en una horquilla entre 40 viviendas hectárea a 36.8 viviendas. El segundo parámetro es la edificabilidad que estará en una horquilla entre 0.56 metros cuadrados de techo, metro cuadrado de suelo, a 0.45 metros cuadrados de techo, metro cuadrado de suelo Y el tercer parámetro, es el uso terciario, cuya horquilla oscila entre el 20 por ciento de la superficie del sector al 10 por ciento.
También establece en cuanto a las reservas de sistemas generales de espacios libres y zonas verdes, la LISTA establece por rango de municipio, 7 metros cuadrados por habitantes y nuestra ordenación establece un estándar de 8.29 metros cuadrados por habitantes. También establece las bases de los sistemas generales de equipamiento comunitario y las bases para el número máximo de viviendas. En este último aspecto la LISTA marca un mínimo del 30 por ciento de la edificabilidad residencial, a vivienda protegida, mientras que en este sector dicha edificabilidad alcanza el 60 por ciento del total, para vivienda protegida, tal como establece el POTAUS y el plan de sectorización de la UUI-1, "Pago de Enmedio". Por supuesto el documento de ordenación pormenorizada trabajará, con ese 60 por ciento de vivienda protegida y teniendo en cuenta la edificabilidad reservada a vivienda protegida en la UUI-1 "Pago de Enmedio", pues toda la ordenación está relacionado teniendo en cuenta todo el ámbito completo.
Este documento del DATU, desarrolla la estructura viaria y movilidad, cuya propuesta final dará respuesta sobre las bases de las redes existentes. Es esencial que se parte de la Avenida de la Unión que se ejecuto en la primera sectorización y que articula el desarrollo de esta UUI-2 y que tendrá que determinar cuales son los viarios estructurantes que cruzarán esta Avenidacon las rotondas que se visualizan en la actualidad. Ese viario de la Avenida de la Unión contiene el soporte principal de las redes de abastecimiento de agua potable. Cuenta la UUI-1 con una inversión importante ejecutada, con una Estación EDAR de saneamiento de aguas residuales y pluviales y que está dimensionada para todo el ámbito del sector. Somos consciente que pese a ello, habrá que seguir ejecutando estaciones de bombeo en este segundo sector. También tenemos garantizado parte del suministro eléctrico, pues el pasado pleno, aprobamos el convenio con la distribuidora, "E Distribución" para la ampliación de la subestación "El Cáñamo II". Tenemos garantizado la potencia necesaria para los diez a quince años.
En tema de bases de ejecución que también se define en el DATU, nos indica que es una ejecución sistemática, por lo que tendremos que abordar en la ordenación pormenorizada, para la totalidad del ámbito, entendiendo que por la envergadura de esta actuación, nos iremos a definir varias fases y etapas. Así mismo las correspondientes unidades de ejecución, que permita, en función de múltiples factores, como demanda, capacidad de gestión, económica y técnica, optar por la modalidad de gestión.
En cuanto al tramite, en junio de 2024, se dictó decreto de Alcaldía admitiendo a tramite con los informes del Arquitecto municipal y Secretario. Se publicó en el BOP, Portal de la Transparencia y se notificó a los propietarios del sector y a los colindantes a fin de conocer su interés en participar en la actuación. En el periodo de información pública, se recibe escrito de aportaciones por parte de AVRA, para que sean tenidas en cuenta. No se puede aplicar el carácter de alegaciones y si de aportaciones, dado que la ley no lo prevé. Hemos mantenido una reunión técnica entre ambas partes, para abordar este asunto. Finalmente en el DATU para la aprobación definitiva, se incorpora la contestación de las aportaciones, que se incluyen y otras que serán abordadas en el Plan Parcial, al ser competencia de ese instrumento y no del DATU.
Por tanto, contando con todos los informes favorables encima de la mesa, y que está plenamente justificada la dinamización de este ámbito, proponemos la aprobación definitiva del DATU de la UUI-2 "Pago de Enmedio".
En turno de cierre, el Sr. Díez Pineda, expone que se congratula de este inicio, esperando que pronto podamos ir tramitando la redacción del Plan Parcial, cuya estimación de trabajo es de un año, y en de empezaremos a preparar la evaluación ambiental estratégica, para su tramitación. En este desarrollo tenemos el futuro de nuevos proyectos de vida no solo para futuras generaciones de rinconeros y rinconeras sino también, del arco norte de la Provincia de Sevilla.
Por el Sr. Alcalde, expone que estamos ante el proyecto urbanístico más relevante para el municipio y sus habitantes, en su historia. Este proyecto, culmina Unión. Este pueblo contrapuso su posición política, para expresar que nuestra voluntad política era unir los dos núcleos de población del municipio. Cada núcleo había crecido, con unas coyunturas diferentes. Hemos alcanzado los cuarenta mil habitantes, pero aun se mantiene una brecha, por ello tenemos que trabajar en la unidad sociológica pero también en la unidad física.
Este proyecto viene a solucionar dos de los grandes problemas que tenemos, cual es el papel a desempeñar por nuestra empresa pública, y por otro lado, el problema de acceso a la primera vivienda para la gente joven. Aquí está el gran futuro de Soderinsa, cuyo fin es el desarrollo económico y la ejecución de la vivienda protegida. Y por otro lado, aquí, se encuentra el futuro de nuestros jóvenes.
Conocemos perfectamente, el diagnóstico de la situación de la vivienda en el área metropolitana de Sevilla, y que viene a refrendar el estudio elaborado por la empresa "Arquitae". Es uno de los principales problemas que tenemos, junto a otros, como el cambio climático, las nuevas tecnologías, la digitalización, las comunicaciones, el transporte publico o el empleo. Pero en este caso tenemos que resolver el problema que demanda la ciudadanía, que es el acceso de la vivienda a unos precios asequibles.
En materia de vivienda, tenemos diagnosticado, de existen familias con riesgo de vulnerabilidad, de tenemos que trabajar en soluciones habitacionales de alquiler social, pero también existe otro sector de la población que no tiene capacidad de adquirir una vivienda de renta libre, y que no tiene vulnerabilidad social. Ese es el modelo que hemos seguido con las 100 viviendas protegidas del Pago de Enmedio, en régimen de venta, y cuyo precio no ha superado los cien mil euros, habiendo ayudado a los beneficiario con subvención a fondo perdido, para afrontar la entrada, y que al final van a tener hipotecas de 250 a 300 €, que es mucho más barato, que la renta que se paga por alquilar una vivienda, en el municipio.
En la actualidad los jóvenes del área metropolitana están buscando vivienda en la tercera o cuarta corona del área metropolitana de Sevilla. Queremos que nuestros jóvenes no puedan vivir en sitios de no quieren vivir, sino en su municipio. Este es el reto y así se lo transmitido al Presidente de la Junta de Andalucía. Es necesario que el modelo que vamos a impulsar en Pago de Enmedio, se pueda desarrollar con financiación, a través de una banca pública, con convenios de colaboración con entidades financieras, con subvenciones reembolsables, etc. Sabemos perfectamente el coste de una vivienda, pero falta tener los recursos financieros para ejecutar esta actuación y ahora no lo tenemos. No podemos ejecutar viviendas protegidas que no sean sostenibles económicamente como nos está pasando actualmente, tanto con las 24 viviendas de alquiler en la antigua feria de La Rinconada, de la que hemos recibido una subvención de menos de un millón de euros, para financiar una construcción que cuesta 3.5 millones de euros, y que a tal efecto hicimos una ampliación de capital a Soderin. Y también nos pasa con el modelo de las cien viviendas protegidas en venta en la Unión, en la que la aportación municipal también ha sido considerable, al no repercutir a los adquirente la subida de los precios de materiales de construcción. Por ello, se debe buscar un modelo de financiación automático y rápido.
No tiene sentido que estamos impulsado el desarrollo urbanístico del segundo sector del Pago de Enmedio, en el que se prevé construir 4.000 viviendas en el plazo de 15 años, y actualmente AVRA todavía tenga una parcela de vivienda protegida en la primera fase, sin desarrollar. Son 350 viviendas.
El modelo de financiación para la vivienda protegida es esencial, y no pido dinero a fondo perdido, bastaría con una subvención reintegrable, como las que daba el ICO, hace años, en el que se pueda devolver esa subvención sin intereses. Ese es el modelo que tenemos que seguir, y que hemos aplicado a las cien viviendas de la Unión, que van a tener una hipoteca que no le va a supone una carga económica para seguir viviendo y asumiendo otros gastos. Para nosotros el alquiler o la hipoteca puede superar un tercio de los ingresos familiares. La gente tiene que vivir.
Consideramos que AVRA tiene que ser más dinámica no solo en las tramitaciones sino en la apuesta por construcción de viviendas protegidas. También debe implicarse el promotor privado, que perfectamente puede construir vivienda protegida a un precio asequible, con sus beneficios económicos.
Este proyecto de la vivienda protegida para atender a los demandantes registrado requiere también la ayuda y colaboración de los grupos de la oposición, para que nos apoyéis y nos deis vuestras propuestas.
Tras el oportuno debate, seguidamente, se procede a votar la citada propuesta, con el siguiente resultado:
Votos a favor: 19 (15 PSOE, 2 P.P, 1 con IU-Podemos y 1 grupo mixto Vox).
Visto que con fecha 11 de junio de 2024, mediante Decreto de la Alcaldía núm. 2024/1.965, fue aprobada la admisión a trámite del documento de denominado PROPUESTA DE DELIMITACIÓN DE ACTUACIÓN DE TRANSFORMACIÓN – DATU DEL ÁMBITO UUI-2 “PAGO DE ENMEDIO, conforme a los contenidos de los informes emitidos por Arquitecto Municipal, D. Pedro Redo Cáceres y por esta Secretaría, ambos con fecha 10 y 11 de junio de 2024, respectivamente.
En cumplimiento de lo ordenado se procedió a la publicación de anuncio en el Boletín Oficial de la Provincia núm. 116, de 17 de junio de 2024, por plazo de un mes.
Igualmente, fue notificado a los propietarios tanto de los suelos del sector, como de los suelos colindantes con el sector, a la vista de la certificación catastrales obtenidas, así como a propietarios del ámbito, por plazo de un mes, al objeto de que pudieran manifestar su interés en participar en la actuación.
Visto que dentro del plazo indicado se ha presentado escrito de observaciones (Registro de Salida 13.296) por parte de la Dirección Provincial de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) en Sevilla, con nº Registro 2024-E-RE-2125, el día 19 de julio de 2024, su Ref.: MAP/rsg, N/Exp.: DP-152/2024, en que ruegan se tengan en cuenta las sugerencias aportadas al documento.
Éstas han sido contestadas en el informe del Arquitecto Municipal, D. Pedro Redo Cáceres, emitido con 6 de septiembre de 2024, que se incluye en este expediente.
Visto que así mismo, requerido informe de la Delegación Territorial de la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Viviendas de la Junta de Andalucía, de conformidad con lo establecido en la Ley 7/2007 y su Reglamento General, con fecha 2 de junio de 2023, la Delegada Territorial da la conformidad al informe suscriben la Jefa de la Oficina de Ordenación del Territorio y el Jefe del Servicio de Urbanismo, con fecha 10 de agosto de 2024, S/Refª. Expte.: TIP/2024/000545, en el que concluyen que “Sobre la base de lo expuesto en los apartados anteriores, se concluye que la Propuesta de delimitación presentada se adecúa a la normativa territorial y urbanística, salvo en lo indicado en el apartado 3.2 respecto del número de viviendas previsto en la alternativa 1, la cual deberá excluirse o reformularse por no ajustarse a las condiciones establecidas para el Área de oportunidad R-17 del POTAUS.
Visto que el informe se emite con carácter preceptivo no vinculante y a los solos efectos de las competencias establecidas por los artículos 25.5.c) de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía, con independencia y sin perjuicio de los restantes pronunciamientos, informes o autorizaciones que procedan por parte de esta Delegación Territorial en virtud de las competencias atribuidas a la misma por la legislación vigente, así como de las distintas Administraciones u Organismos, en base a sus competencias sustantivas o sectoriales.”
Tal como consta en el informe del Arquitecto Municipal, atendiendo a las indicaciones de este informe, el Plan Parcial que desarrolle esta área de transformación urbanística deberá contemplar únicamente las alternativas 2, 3 y 4, descartándose la número 1.
Visto que por la consultora “Arquitae Urbanismo y Arquitectura SLNE”, presenta por Registro de entrada 3493/2024, de fecha 9 de septiembre de 2024, documento de “Propuesta de Delimitación de Actuación de Transformación Urbanística · DATU. Ámbito UUI-2 “Pago de Enmedio”», redactado por los arquitectos, D. Antonio González Ramírez y D. Joaquín González Ramírez, Colegiados 517 y 322 del COA de Córdoba, apto para que el Ayuntamiento, resuelva sobre la propuesta mediante acuerdo del órgano municipal competente para la aprobación definitiva de los instrumentos de ordenación urbanística.
Consta de los siguientes documentos:
Documento A • Memoria
Documento B • Planos
Siguiendo las indicaciones municipales, en el citado documento se realizan ajustes respecto del ya entregado en junio/2024 conforme a los hitos que se mencionan sintéticamente a continuación:
- Informe preceptivo del Servicio de Urbanismo y de la Oficina de Ordenación del Territorio, de fecha 10/agosto/2024, excluyendo la alternativa anteriormente denominada 1.
- Observaciones formuladas por la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía, en su escrito de fecha 19/julio/2024 y a la reunión técnica y jurídica mantenida con esa Entidad, en fecha de 3/septiembre/2024: ajustes en las valoraciones económicas como consecuencia de la introducción o actualización de nuevos conceptos, principalmente
Visto que requerido informe del Arquitecto Municipal, previo a la aprobación final de esta Propuesta de DATU del Ámbito UUI-2 PAGO DE ENMEDIO, con fecha 9 de septiembre de 2024 lo emite en el sentido que a continuación se transcribe, a la vista de los antecedentes arriba transcritos:
“(…) Tercero:
Dentro del plazo indicado se ha presentado observaciones, (Registro de Salida 13.296) por parte de la Dirección Provincial de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) en Sevilla, con nº Registro de Entrada en este Ayuntamiento 2024-E-RE-2125, el día 19 de julio de 2024, su Ref.: MAP/rsg, N/Exp.: DP-152/2024, en el que ruegan se tengan en cuenta las sugerencias aportadas al documento, pasando a contestar a cada una de ellas:
En el procedimiento de tramitación y aprobación de la DATU UUI2, a AVRA, se les notifica y se les da audiencia como propietario, a los efectos de que se manifiesten sobre su voluntad o no de sumarse a la iniciativa, tal como recoge el artículo 25 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (en adelante LISTA). En el procedimiento de tramitación y aprobación de una DATU, ni la ley, ni el reglamento prevén un período de "alegaciones" sino una audiencia a los propietarios y, por tanto, el carácter de alegación no puede aplicarse al escrito de AVRA referenciado.
El documento que se propone para aprobación plenaria incorpora ya las respuestas a cada una de las observaciones que se ha considerado oportuno incluir por suponer una mejora del documento, si bien hay otras que no se han incluido, bien por considerar que no corresponden a esta DATU, o bien por considerar que el documento ya justifica adecuadamente lo que se requiere.
En este escrito las observaciones de AVRA de forma sintética se centran en:
• La viabilidad de ordenar un suelo cuyo régimen en la ley 7/2021 es de rústico sin previa ordenación general.
• La viabilidad económica de la actuación.
• Los criterios de ordenación.
El POTAUS que aprobó la propia Junta de Andalucía en 2009, incluía este sector SUNC-1 Pago de En medio, como Área de Oportunidad Metropolitana de uso Residencial AOM R17.
La DT 3ª apartado 2 del Reglamento General de la LISTA, aprobado por Decreto 550/2022, de 29 de noviembre (en adelante REG/LISTA), establece la exención a la prohibición de que una actuación de nueva urbanización no se apruebe hasta tanto se proceda a sustituir el Planeamiento vigente, por figuras previstas en la LISTA. Y esta exención apunta directamente a las actuaciones de carácter supra local previstas en los planes de ordenación del territorio, como es el caso.
Por tanto, no se puede poner en duda la legitimidad del procedimiento de la DATU en este suelo de la UUI2, dado que es un suelo que, si bien tiene el régimen de un suelo rústico porque aún no se ha desarrollado, forma parte junto con la Unidad Urbanística Integrada 1 (ya desarrollada) del sector SUNS1 del PGOU vigente de la Rinconada. Para mayor abundamiento forma parte, junto con la UUI1 del AOM R17 del vigente POTAUS, esto es el área de oportunidad metropolitana residencial cuyo desarrollo es vinculante para los municipios afecta-dos.
Los criterios de ordenación, como su propio nombre indica, son aplicables a instrumentos de ordenación urbanística, en este caso, de ordenación urbanística detallada, pues los parámetros de ordenación estructural vie-nen predefinidos en el vigente PGOU y en el POTAUS. Por tanto, no son ni exigibles ni siquiera aplicables en este momento procedimental. La DATU no es un instrumento de ordenación urbanística, es una figura previa.
La viabilidad social y económica está suficientemente analizada y detallada en los anexos a la memoria y en el propio documento de la memoria para cada una de las alternativas estudiadas y se puede identificar rápidamente, que en todas ellas el porcentaje que representan los ingresos respecto al volumen de gastos se sitúa en el entorno del 10 %. Teniendo en cuenta que se trata de una actuación pública de interés supralocal y que el destino de aproximadamente el 60 % de las viviendas es de VPO, se puede afirmar sin dudas la viabilidad económica de la actuación.
Para mayor información, en el expediente consta informe de respuesta al escrito de alegaciones en el que se detalla cada uno de los apartados que se han incorporado en el documento que se propone aprobar en este pleno.
Cuarto:
Requerido informe de la Delegación Territorial de la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivien-das de la Junta de Andalucía, de conformidad con lo establecido en la Ley 7/2007 y su Reglamento General, con fecha 2 de junio de 2023, la Sra. Delegada Territorial da la conformidad al informe técnico que suscriben la Jefa de la Oficina de Ordenación del Territorio y el Jefe del Servicio de Urbanismo, con fecha 10 de agosto de 2024, S/Refª. Expte.: TIP/2024/000545, en el que concluyen que “Sobre la base de lo expuesto en los aparta-dos anteriores, se concluye que la Propuesta de delimitación presentada se adecúa a la normativa territorial y urbanística, salvo en lo indicado en el apartado 3.2 respecto del número de viviendas previsto en la alternativa 1, la cual deberá excluirse o reformularse por no ajustarse a las condiciones establecidas para el Área de oportunidad R-17 del POTAUS.
El informe se emite con carácter preceptivo no vinculante y a los solos efectos de las competencias establecidas por los artículos 25.5.c) de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía, con independencia y sin perjuicio de los restantes pronunciamientos, informes o autorizaciones que procedan por parte de esta Delegación Territorial en virtud de las competencias atribuidas a la misma por la legislación vigente, así como de las distintas Administraciones u Organismos, en base a sus competencias sustantivas o sectoriales.”
Atendiendo a las indicaciones de este informe, el Plan Parcial que desarrolle esta área de transformación urbanística deberá contemplar únicamente las alternativas 2, 3 y 4, descartándose la número 1. En el documento que se propone aprobar y se ha eliminado la 1 y se ha renumerado el resto.
Quinto:
Conforme establece el artículo 25.4 de la Ley 7/2021, de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía, en su redacción dado por el Decreto-Ley 11/2022, de 29 de noviembre, por el que se modifica la misma, en concordancia con lo recogido en el artículo 44 del Reglamento General de la LISTA, aprobado por Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, la presente Propuesta contiene las bases para el desarrollo y ejecución de la actuación urbanística de transformación, una estimación de los costes de urbanización, de los plazos para su ejecución y unos criterios de distribución de cargas entre los que participar en la promoción de la actuación.
Igualmente, contiene los planos con la información suficiente para entender el entorno inmediato y el ámbito de actuación del DATU. Incluye la ficha de desarrollo para el futuro instrumento de ordenación urbanística, con el siguiente índice de contenido:
• MEMORIA.
• INTRODUCCIÓN.
• MARCO NORMATIVA Y PLANEAMIENTO URBANISTICO.
• ANTECEDENTES. EVOLUCIÓN DE LA PROPUESTA URBANÍSTICA SOBRE LOS TERRENOS DE PAGO DE EN MEDIO. ESTADO ACTUAL.
• DESCRIPCIÓN EL ÁMBITO DE ACTUACIÓN.
• DELIMITACIÓN. ADEUCACIÓN DE LA PROPUESTA A LAS DIRECTRICES DE PLANIFICACIÓN.
• BASES PARA LA ORDENACIÓN: DESCRIPCIÓN GENERAL DE ORDENACIÓN.
• BASES PARA LA EJECUCIÓN (1). GESTIÓN.
• BASES PARA LA EJECUCIÓN (2). EVALUACIÓN PROYECCIÓN ECONÓMICA.
• REDACCIÓN.
• ANEXOS.
• PLANOS
Esta documentación se entiende suficiente para proceder a la aprobación de esta DATU.
Sexto: Esta Propuesta no tiene la consideración de instrumento de ordenación urbanística, no se considera necesario su sometimiento al procedimiento de Evaluación Ambiental Estratégica, al cual sí deberá someterse, en cambio, el instrumento de ordenación urbanística en caso de encontrarse incluido en alguno de los supuestos del artículo 40 de la Ley 7/2007, de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental.
CONCLUSIÓN: De acuerdo con lo establecido en el artículo 25 de la LISTA y los artículos 43 y siguiente de su Reglamento General, a la vista de lo expuesto, se informa favorablemente la APROBACIÓN DE ESTA PROPUESTA DATU, para nueva urbanización, la cual faculta a los propietarios e interesados, a presentar a tramitación el instrumento de ordenación detallada en el plazo de dos años.”
Visto el informe favorable emitido por el Sr. Secretario, para la aprobación definitiva de esta propuesta del DATU.
Visto que la legislación aplicable viene determinada por los siguientes textos:
LEGISLACIÓN ESTATAL:
- Ley 39/2015, de 1 de octubre, de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas (en adelante LPACAP).
- Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local (en adelante LBRL).
LEGISLACIÓN AUTONÓMICA EN VIGOR:
- Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (en adelante LISTA), modificada por el Decreto-Ley 11/2022, de 29 de noviembre.
- Reglamento General de la LISTA, aprobado por Decreto 550/2022, el 29 de noviembre.
PLANEAMIENTO MUNICIPAL EN VIGOR:
Texto Refundido de la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana de la Rinconada, redactado por el Arquitecto D. Carlos López Cantos, publicado en el Boletín Oficial de la provincia de Sevilla núm. 247, de 24 de octubre de 2019, Suplemento núm. 14, en todo lo que no esté afectado por la Resolución de la Comisión Territorial de la Ordenación del Territorio y Urbanismo de Sevilla de 2 de marzo de 2017, en relación con la Revisión Parcial del PGOU de La Rinconada, que ha sido declara nula por la Sentencia de 7 de junio de 2021 de la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía con Sede en Sevilla, en el P.O. 375/2017.
Contiene éste, el Texto Refundido del documento de la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana de La Rinconada, aprobado por acuerdo del Ayuntamiento Pleno, en sesión celebrada el día 17 de septiembre de 2007, publicado en el BOP núm. 274, de 26 de noviembre de 2007, así como las Modificaciones.
Visto que viene recogido en el art. 25 de la LISTA, desarrollado por los artículos 43, 44, 45 y 46 de su Reglamento General (Decreto 550/2021, de 29 de noviembre), en cuanto a la Propuesta de delimitación y ordenación, al Contenido de dicha Propuesta, al Procedimiento de aprobación y al Derecho de la propiedad del suelo incluido en las actuaciones de transformación urbanística, que literalmente indican:
“Artículo 43. Propuesta de delimitación y ordenación de actuaciones de transformación urbanística.
1. La ordenación de las actuaciones de transformación urbanística se realizará por los correspondientes instrumentos de ordenación urbanística detallada y, en su caso, por el Plan de Ordenación Intermunicipal y por el Plan Básico de Ordenación Municipal.
2. Las actuaciones de transformación urbanística que se ordenen mediante Plan Parcial de Ordenación, Plan de Reforma Interior o Estudio de Ordenación requieren de la aprobación de una propuesta de delimitación previa cuyo contenido y procedimiento de aprobación se establece en los artículos 44 y 45.
Este procedimiento no será necesario para las propuestas de delimitación de actuaciones de transformación urbanística que se prevean en suelo urbano por el Plan Básico de Ordenación Municipal o por el Plan de Ordenación Urbana ni para aquellas que se prevean por los instrumentos de ordenación urbanística general en suelo rústico.
3. La ordenación de las actuaciones de transformación urbanísticas propuestas en los instrumentos de ordenación territorial se regirá por lo dispuesto en el Título III.
Artículo 44. Contenido de la propuesta de delimitación de actuaciones de transformación urbanística.
1. El contenido de la propuesta de delimitación será el siguiente:
a) Memoria en la que se describa la actuación y se analice:
1º. El ajuste de la propuesta a las directrices para la delimitación de actuaciones de transformación urbanística establecidas por el Plan General de Ordenación Municipal, por el Plan Básico de Ordenación Municipal o por el Plan de Ordenación Urbana, conforme a los artículos 74 a 78.
2º. El ajuste de la propuesta a los criterios de sostenibilidad para la ordenación urbanística que se establecen en los artículos 79 a 83.
3º. Análisis previo de la viabilidad social y económica en relación con las bases de ordenación y ejecución que se proponen.
b) Ámbito propuesto, incluyendo los sistemas generales que se prevean adquirir y aquellos terrenos que resulten necesarios para garantizar una adecuada integración de la actuación en la estructura urbanística general.
c) Bases para la ordenación de la actuación de transformación urbanística, que incluirán un esquema de la ordenación y una propuesta de, al menos, las siguientes determinaciones:
1º. Uso global y parámetros máximos y mínimos de edificabilidad y densidad.
2º. Sistemas generales a incluir o adscribir a la actuación.
3º. Esquema de las redes generales de infraestructuras y servicios previstos y de su conexión a las redes existentes.
d) Bases para la ejecución de la actuación de transformación urbanística con una propuesta de las siguientes determinaciones:
1º. Carácter público o privado de la iniciativa.
2º. Modalidad de gestión prevista.
3º. Plazos estimados para la ordenación y ejecución de la actuación.
4º. Estimación de los costes de urbanización y criterios de distribución de cargas entre los agentes que participan en la promoción de la actuación.
2. El contenido de las propuestas que se prevean en el Plan General de Ordenación Municipal, en el Plan Básico de Ordenación Municipal o en el Plan de Ordenación Urbana será el regulado en el apartado 1, debiendo establecer además un plazo máximo, no superior a dos años, para la aprobación inicial del instrumento de ordenación urbanística detallada cuyo transcurso determinará la caducidad de la propuesta conforme al artículo 25.3.d de la Ley.
Artículo 45. Procedimiento de aprobación de la propuesta de delimitación de actuaciones de transformación urbanística.
1. Cuando la propuesta de delimitación de la actuación de transformación urbanística no se establezca en los instrumentos de ordenación urbanística general o en el Plan de Ordenación Urbana, el procedimiento para su aprobación será el siguiente:
a) El procedimiento se iniciará de oficio, a instancia propia o en virtud de propuesta de los interesados en asumir la promoción de la actuación de transformación urbanística.
b) La propuesta se someterá a información pública por plazo no inferior a un mes y audiencia a los propietarios del ámbito, al objeto de que puedan comparecer en el procedimiento y manifestar su interés en participar en la ordenación y promoción de la actuación de transformación urbanística. En las actuaciones de transformación urbanística de nueva urbanización se dará audiencia también a los propietarios de terrenos colindantes en esta clase de suelo al objeto de que puedan manifestar su interés en participar en la actuación.
c) Durante el periodo de información pública se requerirá informe preceptivo a la Consejería competente en materia de ordenación del territorio y urbanismo, cuando el objeto de la propuesta sea una actuación de nueva urbanización, que deberá emitirse en el plazo de un mes. Transcurrido este plazo sin que el informe hubiera sido emitido podrá continuarse con la tramitación del procedimiento.
d) A la vista de los trámites anteriores, el Ayuntamiento resolverá sobre la propuesta mediante acuerdo del órgano municipal competente para la aprobación definitiva de los instrumentos de ordenación urbanística, conforme a lo previsto en la legislación sobre régimen local.
e) El acuerdo correspondiente se publicará en el Boletín Oficial de la Provincia y en el portal web del Ayuntamiento, de se publicará igualmente la propuesta de delimitación aprobada.
2. La aprobación de la propuesta faculta a los propietarios, en el caso de iniciativa privada, o a los particulares, sean o no propietarios, en los casos de iniciativa pública en los que se adjudique formalmente la participación privada conforme a lo establecido en el Capítulo III del Título V, para presentar a tramitación el instrumento de ordenación urbanística detallada.
El instrumento de ordenación urbanística detallada que ordene la actuación de transformación urbanística, que podrá tramitarse simultáneamente con el procedimiento de la propuesta de delimitación, deberá aprobarse inicialmente en el plazo máximo de dos años a contar desde el día siguiente al de la publicación del acuerdo de aprobación. El transcurso del plazo señalado determinará la caducidad de la propuesta de delimitación.
Artículo 46. Derecho de la propiedad del suelo incluido en actuaciones de transformación urbanística.
1. El derecho de propiedad del suelo incluido en el ámbito de una propuesta de delimitación de actuación de transformación urbanística incluye, conforme a lo dispuesto en la legislación estatal de suelo y en la Ley, las siguientes facultades:
a) El derecho de consulta sobre los criterios para la ordenación y ejecución de las actuaciones de transformación urbanística propuestas, conforme a lo dispuesto en el artículo 4.
b) El derecho de elaborar y presentar a tramitación el instrumento de ordenación urbanística detallada de la correspondiente actuación, en los plazos establecidos en la propuesta de delimitación, cuando la Administración no se haya reservado la iniciativa pública de su ordenación y ejecución.
c) El derecho a participar en la ejecución de las actuaciones que cuenten con la ordenación detallada aprobada, en el régimen de distribución de cargas y beneficios que corresponda, conforme a lo previsto en el Título V.
d) La realización de los usos y obras provisionales que no dificulten la ejecución del correspondiente instrumento de ordenación urbanística, conforme a lo previsto en el artículo 284.
2. El derecho de usar, disfrutar y disponer de los terrenos incluidos en el ámbito de una actuación de transformación urbanística se ejercerá de forma compatible con las previsiones de los instrumentos de ordenación urbanística respecto al desarrollo previsto para su ejecución.
3. El derecho a materializar mediante la edificación el aprovechamiento urbanístico en los solares resultantes de la ordenación estará condicionado al cumplimiento de los deberes y al levantamiento de las cargas propias del régimen de la actuación de transformación urbanística, sin perjuicio de las condiciones y garantías establecidas en el Reglamento que permiten simultanear las actuaciones edificatorias y de urbanización.”
En cuanto a la competencia para la adopción de acuerdo de aprobación de la Propuesta de esta Delimitación de Actuación de Transformación Urbanística, corresponde al Pleno de este Ayuntamiento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 22.2.c) de la Ley de Bases de Régimen Local, correspondiendo posteriormente al Ayuntamiento Pleno a adopción de acuerdo de aprobación de la misma, conforme al art. 45.1.d) del Reglamento General, concordante con el 25.5.d) de la LISTA.
Visto todo lo cual, se acuerda por unanimidad de los miembros asistentes que conforman el Ayuntamiento Pleno, el siguiente acuerdo:
Primero. – Aprobar definitivamente el documento denominado PROPUESTA DE DELIMITACIÓN DE ACTUACIÓN DE TRANSFORMACIÓN – DATU DEL ÁMBITO UUI-2 “PAGO DE ENMEDIO, redactado por los arquitectos, D. Antonio González Ramírez y D. Joaquín González Ramírez, Colegiados 517 y 322 del COA de Córdoba, a iniciativa de este Ayuntamiento, como propietario del Ámbito UUI-2 “PAGO DE ENMEDIO”, presentado por Registro de entrada 3493/2024, de fecha 9 de septiembre de 2024, a la vista del informe emitido tanto por la Delegación Territorial de Sevilla, de la Consejería de Fomento, Articulación del territorio y Vivienda como de las observaciones planteadas por la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía, en este caso parcialmente, como se detalla en el Informe del Sr. Arquitecto Municipal.
Segundo. – Ordenar la publicación de este acuerdo en el Boletín Oficial de la Provincia y en el portal web del Ayuntamiento, así como en el Portal de Transparencia, junto con la propuesta de delimitación aprobada.
Tercero. - Notificar la presente resolución a los propietarios. AVRA Y SODERIN, así como al resto de los propietarios, con advertencia de los recursos a que hubiere lugar, con mención expresa de que el instrumento de ordenación urbanística detallada que delimite el ámbito, deberá aprobarse inicialmente en el plazo máximo de dos años a contar desde el día siguiente al de la publicación de este acuerdo que aprueba la propuesta de delimitación de la ATU. El transcurso de este plazo determinará la caducidad de esta propuesta de delimitación (artículo 25.7 de la LISTA).
